아파트 나 빌라등의 노후와 관련된 일중에서
매매에 가장 많은 사건이 바로 누수관련입니다..
누수는 과연 매도자가 6개월까지 책임을 져야하는것인지...
매수인은 "그 사실을 안 날로부터 6월 이내"에 행사하여야 합니다. (민법 제582조)
매도인의 하자 담보책임이 있습니다.
이것은 무조건 6개월을 보장한다는게 아니고
원칙적으론 하자담보책임은 잔금일로부터 6개월 입니다.
누수에 대한부분이 이미 건물에서 발생하고 있었을 경우는 매도인이 하자담보책임을 집니다.
신규 누수가 발생했을때는 애매합니다
소송이나 합의가 필요합니다...
그리고 무조건 매도자가 하자담보책임을 지는것은 아닙니다.
하자담보책임을 위해서는 매수자 역시 선의.무과실이어야 합니다
매도인 하자담보책임?
민법(민법 제582조)에 의하면 매도 계약 완료 후 (잔금) 6개월 내에 누수 발생 시 매도인에 책임에 따라 누수 보수 공사비용을 매도인이 떠안거나, 매수인과 협의 아래 책임을 나눌 수 있다는 부분이 있다
하지만 21년도에 이를 뒤집는 판결 사례 하나가 나왔습니다.
아쉽지만 대법원판단이 아닌 서울중앙지법 단독입니다
서울중앙지법
“노후화 현상으로 객관적 하자 인정 안 돼
[요약]
c의 아파트를 매수한 a&b가 소유권이전등기 완료 후에 매매계약 당시에는 발견되지 않았던 누수 현상 발생이 추후에 생겼는데 이를 발견하고 a&b가 보수 후, c에게 소송 청구를 한 상태
" c는 매도인으로서 민법 제580조와 제575조에 따른 하자 담보책임을 부담하므로 누수로 발생한 손해인 하자 보수 비용을 지급할 의무가 있다 (소송 청구 내용) "
하지만, 소송 결과는 원고 측 패소
즉, 매도인이 누수의 책임을 질 필요가 없다는 사실
그 이유는
1. 매도인 하자담보책임 존부는 매매계약 성립 시이지만, 매매계약과 이행 완료 시점이 상당 기간 떨어진 경우에는 이 이행 완료 시를 기준으로 판단한다
2. 최초 누수 발생이 18년도에 있었고 이때 원인인 보일러 교체 이후 매매계약 당시는 물론 19년 10월까지 누수 현상은 없었다. 결국 누수 원인이 19년도 10월 이후 현실화된 케이스
3. 이 아파트는 사용승인 이후 약 14년이 지났고, 건물 노후화에 따라 단지 내 다른 아파트 내에서도 누수가 발생하고 있으며 건축물 내부적인 원인에 따른 누수는 그 특성상 내부의 배관이나 욕실 벽체 등에 누수 원인이 현실화해 존재하고 있으면 바로 나타날 수밖에 없는 상황
즉, 19년도 10월 이후 누수는 아파트 노후화에 따라 그 무렵 누수 원인이 현실화되면서 발생된 것으로 매매계약 당시 또는 소유권 변동 시 이미 누수 원인 하자가 현실화해 존재하고 있어 뒤늦게 발현됐다고 보기는 어려운 상태
'노후화 현상으로 객관적 하자 인정은 안된다'
4. 매도인에게만 책임이 있다고 보기에 어려운 상황
→ 아파트 누수 현상은 특성상 누수 원인이 있으면 바로 나타나기 때문에 매매계약을 할 때나 소유권 이전하던 당시에 모두 객관적 하자가 없었다면 그 설사 이 전에 누수 현상이 있더라도 매도인에게 하자담보책임 묻기 어렵다
매매후 하자발견시
집 계약 후 하자 발견시 대응방법은 다음과 같습니다
매매후 하자를 발견했다면
사진과 동영상 등 증거를 확보하고, 매도인에게 증거물을 문자, 이메일, 우편 등을 통해서 하자 사실을 알리고 손해배상 또는 계약 해지를 요청하세요.
계약서에 하자에 관한 특약사항이 있다면 그 내용에 따라 행동하세요.
예를 들어, 보일러나 누수는 3개월까지 보수하겠다고 명시했다면, 그 기간 내에 매도인이 보수를 하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약서에 하자에 관한 특약사항이 없다면,
민법 제582조에 따라 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.
이때, 다음의 조건을 만족해야 합니다
부동산 계약 시점에 (계약 체결일부터 잔금일까지) 하자가 있어야 합니다.
매수인은 목적물을 매입할 때 하자가 있음을 알지 못한 상태여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.
매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
손해배상청구권을 행사할 때에는, 하자의 범위와 정도, 손해의 내용과 금액, 손해배상의 방법과 기한 등을 구체적으로 명시해야 합니다.
손해배상의 방법은 하자보수, 가격할인, 계약해제 등이 있습니다.
매도인이 손해배상청구권을 인정하지 않거나, 손해배상을 하지 않는다면, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 이때, 변호사의 도움을 받거나, 소송을 제기하거나, 중재나 조정을 신청할 수 있습니다.
결론
아직 대법원판례를 뒤집지는 않았지만
그래도 누수소송에 관해서 의미있는 판례인듯합니다
아파트 매도수 누수관련해서 예외는 있습니다
하자 담보책임은 민법에 따라 6개월 까지 요구할 수는 있지만 리모델링을 할 때 까지 6개월을 보장해주지 않습니다. 그 이유는 리모델링으로 인해서 누수가 발생될 수도 있기 때문입니다.(이경우 특약을 잘 작성해야합니다)
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