주택 임대사업자 등록 방법 및 세금 혜택 장단점

 

▣ 주택 임대사업자 등록 방법 및 세금 혜택 장단점

1. 주택임대사업자 등록 요건(처리기간 : 5일 정도 소요)

- 임대주택 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 이상

%% 다가구 주택 : 사업자 본인 거주 시에도 사업자 거주하는 실을 제외한 나머지 실 전부 임대 시 등록가능

 

1) 대지면적 298m2(약90평)이하 2) 주택면적 149m2(약 45평)이하 3) 주택 가격이 수도권 기준시가 6억원 이하 비수도권 3억원 이하의 주택을 보유한자, 4) 전용면적 85m2(약25평)이하로 전용 입식부엌과 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔도 가능함.

 

2. 준비서류는?

1) 당사자 신분증(위임장, 관계증명서, 위임자신분증, 도장), 2) 건물등기사항 증명서(소유자),

3) 매매계약서(분양계약서, 건축허가서,임대차 계약서, 주택사업계획 승인서 중 (취득, 소유예정 확정증명서류)해당되는 서류) 4) 다 가구 일 경우 건축물대장, 건축물 현황도 및 임차인이 있을 경우 전,월세 계약서(표준계약서) 5) 임대사업자 등록 신청서(거주지(주소지) 시,군,구청 주택재건축과(주택과)에 비치되어 있음) 6) 임대사업자 등록물건 고지 확인서(물건지 시,군,구청 주택재건축과(주택과)에 비치되어 있음)(2019.10.22일 개정/세입자에게 확인서류)

 

3. 주택입대사업자 접수방법은?

신고자 거주지(주소지) 관할 관청(시,군,구청)의 주택재건축과(주택과)에 방문 등록 접수

등록증 발부(5일 정도 소요)되면 세입자에게 "임대사업자 등록물건 고지 확인서(2019.10.22일 개정/세입자에게 확인서류)를 미리 받아서 임차인 전세계약서와 함께 물건지 등록지 관할구청 주택재건축과(주택과)에 방문 제출한다.

 

4. 신고는 언제하는가?

임대차 계약의 체결일로부터 3개월 이내, 변경 신고도 체결일로 부터 3개월 이내입니다.

 

5. 기타 정보

의무 임대기간 준수. 지자체 신고 시 세무서에 별도 신고 불필요. 주택과에서 배부한 등록 서류를 가지고 종합민원실 민원여권과에 서류를 제출하면 지자체에서의 절차는 끝. 이제 사업자 등록이 완료되었다는 문자만 기다렸다가 문자가 오면 해당 주택과에 가서 등록증을 수령 지자체 세정과에 가서 신분증과 등록증을 제시하면 등록 면허세를 납부할 수 있도록 납부서를 출력하여 준다. 등록 면허세는 1만 5천원, 카드와 현금 모두 가능합니다.

6. 양도제한 위반 벌칙

- 신청서 작성 시 단기, 장기라는 의무 기간의 선택에 있어서, "단기 임대는 4년, 장기 일반 임대는 8년"

(4년=>변경 가능하지만, 8년=>4년으로 변경은 안된다고 하니 이점 유의해서 선택.

또한, 단기 임대주택 4년을 선택하면 취득세만 감면되고, 장기일반 임대주택 8년을 선택하면 취득세, 양도세, 종합부동산세를 감면해준다고 합니다. 임대 의무 기간은 임대 개시일, 즉 임대차 계약서상 실제 임대 개시일부터 가산 된다는것 참고 바랍니다.

- 위의 기간 동안에는 매매가 불가하며 "민간임대주택에 관한 특별법 제67조에 의거 위반 시임대주택당 3천만원의 과태료"가 부과된다.

- 제외대상 :임대사업자에게 양도하거나, 임대사업자가 부도, 파산 등으로 임대를 계속할 수 없어 시장,군수 또는 구청장의 승인 또는 허가를 받은 경우.

단, 같은 임대 사업자에게 양도할 경우, 양*수도 계약서에 임대주택을 양도받는 자가 임대주택을 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계한다는 뜻을 명시하여"소유권 변경 전에 신고하여야 함.

 

7. 임대사업자 등록사항 변경(말소) 신고

- 변경사유(추가매입, 매각 등)가 발생한 날로부터 "30일 이내"에 임대사업자의 주소지 또는 소재지를 관할하는 시장*군수 또는 구청장에게 신고하여야 함.

- 임대사업자 등록 후"1개월이 지나기 전"또는 임대의무기간 지난 후"민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내"말소 신고를 하여야 함.

 

8. 임대차계약(변경) 신고

- 임대사업자는 임대차계약의 쳬결일 부터"3개월 이내"에 "표준임대차 계약서"를 첨부하여 해당 임대주택의 소재지 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장*군수 (민간임대주택에 관한 특별법 제46조)

 

%% 오피스텔에 한해 추가서류 필요(임차인 전입 시 : 임차인 초본 또는 행정정보 공동이용 사전동의서, 비 전입 시 : 관리비 제출내역 또는 거주확인서)

- 임대료를 측정 물가상승률을 반영하여 임대료를 증가시 조정해야 된다.

또는 구청장에게 신고하여야 함.

-"임대료 증액"을 청구하는 경우에는"연 5% 범위"내에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 함(민간임대주책에 관한 특별법 제 44조)

%% 임차인이 최소 1년 이상 거주한 후에만 변경계약 시 증액 가능

- 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자에 대하여는 "민간임대주책에 관한 특별법 제 67조"에 의거"1천만원 이하의 과태료"가 부과되며 임대 기간이 경과한 후,의무 기간내 양도를 하거나, 본인 거주 목적으로 이용하면 안되며임대조건을 위반한 경우 등 등록말소가 될 수 있으니 잘 살펴봐야 된다.

 

9. 문의전화

- 임대사업자 등록 안내 :신고자 주소지(거주지) 주택재건축과(건축과)

- 신고등록 후 :신고등록 후 5일 후 등록증을 교부 받아 소유주택 물건지(임대주택 소재지 기준)

주택재건축과(건축과) 임대사업자 등록물건 고지 확인서와 임차인 전세계약서를 제출하여야 한다.

- 지방세(취*등록세*재산세 등): 관할 시청*군청 또는 구청 세무1과에 문의

- 국세(양도소득세*재산세 등): 관할 시청*군청 또는 구청 세무서, 통합콜센터 국번없이 126 번

 

10. 양도소득세 감면조건

1) 양도주택(거주주택) 1세대 1주택자인 경우 2년이상 보유 및 거주요건 충족시 2)보유주택(등록임대주택) 임대개시일 당시 기준시가 6억(비수도권 3억)이하 단기임대, 장기임대 등록, 5년이상 임대의무기간 충족시, 다주택일 경우도 1주택은 등록임대주택이며 직접 거주하는 주택을 양도할시에는 1주택으로 분류 비과세 특례에 해당이 될수 있으며 생애 1회만 가능합니다.

 

 

11. 임대소득세 감면조건

1호이상, 85m2 이하 임대개시일 당시 주택 및 토지의 기준시가 합계액 6억 이하 임대사업자등록 필수, 적용기한 19.12.31까지 등록하는 경우 등록주택이 단기 민간임대일경우 30% 공공지원혜택을 받으며, 장기일반임대일경우 75%감면 혜택을 받을수가 있답니다.

 

12. 종합부동산세 감면조건

건설임대=>2호이상-149m2이하-6억이하-8년이상(18.3.31까지 등록은 5년 이상)

매입임대=>1호이상-6억(비수도권 3억)이하-8년이상(18.3.31까지 등록은 5년 이상)

%% 2018년 4월 이후 등록 사업자의 경우 장기일반임대만 가능%%

 

13. 렌트홈에서 신청방법은?https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

1) 계약서 스캔본을 준비합니다. 2) 신분증 스캔본을 준비합니다. 3) 네이버에서 렌트홈 검색합니다.

4) 렌트홈=>임대사업자 등록신청에서 신청 접수 5) 회원가입하고, 아이디, 공인인증서로 로그인

6) 구분 개인, 법인 체크하고 밑에서 하나씩 작성하고 7) 공인 인증서 인증함.

8) 첨부서류 제출 목록 꼭 읽어보고, 해당되는 서류 제출. 9) 구비서류 첨부하고, 민원시청 누르면 끝.

 

▣주택임대사업자 등록을 기피하는 이유?

1. 의무 임대기간 준수

거주주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기위해서는 최소 5년간 임대해야 합니다. 준공공임대주택의 경우는 최소 8년간 임대를 해야합니다. 만약 기간준수 의무를 않고 매매할 경우 최대 3천만원 과태료와 감면 세금은 추징됩니다.

 

단, 시군구청에 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 양도하면 과태료나 세금추징을 받지 않습니다.

 

2. 임대기간동안 임대료 인상폭이 연 5% 범위로 제한됩니다.

 

3. 사업자 현황 신고

매년 사업자 현황을 세무서에 신고해야합니다. 5월과 9월에 각 종합소득세와 종합부동산세 유예신고도 해야합니다. 위반시 과태료가 부과되며 신규계약이나 변동사항이 있을경우 3개월이내 관할 기관에 신고해야합니다.

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♥2000만원 이하 주택임대소득도 소득세 과세..내년 6월1일까지 신고해야

 

종합과세·분리과세 중 선택가능..종합소득 많을시 분리과세 유리

임대소득 1000만원 이하시 사업자등록 하면 전액공제 혜택

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[자료 출처 = 국세청]

국세청은 올해 중 발생한 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 소득세가 과세된다고 28일 밝혔다. 그동안 2000만원 이하 주택임대소득은 비과세 대상이었다.

이에 따라 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 보유자와 보증금 합계가 3억원 넘는 3주택 이상 보유자는 주택임대소득에 대한 소득세를 내년 6월1일까지 국세청에 신고 해야 한다.

다만 연간 주택임대 수입금이 2000만원을 넘으면 종합과세를 하고, 2000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택해 신고할 수 있다. 종합과세란 다른 과세대상 소득과 합산해 신고하는 것이고, 분리과세란 주택임대소득에 한해 14% 세율을 적용하는 방식이다. 따라서 납세자는 종합소득세 세율(과세표준에 따라 6~42%)을 고려해 선택을 하면 된다. 통상 전체 수입이 많을수록 세율이 올라가기 때문에 분리관세를 선택하는 게 유리할 수 있다.

게다가 분리과세를 택하면 세무서와 시군구청에 주택임대업 등록 시 필요경비율과 기본공제 혜택을 받을 수 있다. 필요경비율은 미등록시 50% 등록 시 60%고, 기본공제 혜택은 미등록시 200만원 등록 시 400만원이다. 예를 들어 임대 수입이 1000만원일 경우 등록만 하면 600만원이 비용으로 처리돼 공제되고, 나머지 400만원으로 기본공제 혜택을 받아 세금을 안 낼 수 있다.

반대로 주택임대소득자가 사업자등록을 하지 않으면 주택임대 수입금의 0.2%를 가산세로 부담해야 한다. 올해 12월31일 이전 임대사업을 시작한 경우 내년 1월21일까지 인터넷이나 사업장 관할 세무서 방문을 통해 사업자등록 신청을 해야 한다. 국세청은 홈택스 주택임대소득세 신고프로그램을 개발해 분리과세 전용신고화면과 종합과세와 분리과세 예상세액 비교, 간주임대료 계산 등의 서비스를 제공한다는 방침이다.

[이유섭 기자]

 

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